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“부동산 투자 성공하려면 트렌드 알아야”

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admin
Date
2018-02-22 16:25
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부동산 인물 오딧세이
워싱턴 지역 개발 산증인 ‘코암 부동산’ 김명욱 대표




위치·인구 밀도·인컴 등 고려
신뢰바탕한 공동투자도 해법

워싱턴지역 인구유입·매물부족
외곽쪽으로 눈돌리는 지혜필요

“경제 원리에 근거한 투자는 약이 되지만, 룰 없이 요행을 바라는 투기는 독이 된다는 게 부동산 절대법칙입니다.” 1980년 대 일찌감치 부동산업에 뛰어들어 1995년 최악의 주택시장 경기상황을 겪고, 2008년 서브프라임 핵폭탄을 맞아가면서도 30년을 훌쩍 넘게 부동산 매니지먼트로서 한길을 지켜온 김명욱 대표의 말이다. 워싱턴 지역 개발사의산증인으로 ‘코암 부동산’을 이끌고 있는 그를 만나봤다.

▷업계에 종사한 세월과 대비해 ‘산증인’이라는 말을 썼는데 어떤가?
실제로 30년이 넘는 세월이니 부동산 경기의 출렁이는 흐름에 따라 산전수전을 보고 겪은 당사자로서 그 표현이 과언은 아닐지도 모르겠다. 워싱턴 지역 개발사의 한 중심에서 부동산 업계 종사자로 활동하며 개인적으로 ‘투자 실패’라는 피눈물 나는 쓰라린 경험을 하기도 하고, 이를 다시 딛고 일어서 1998년 코암 부동산을 설립해 한때는 40여 명의 에이전트들과 지역 한인들의 ‘투자 성공’을 이끄는데 수장 노릇을 하며 탄탄대로를 달리기도 했다. 아무래도 지역 부동산 흐름을 파악하는 데는 그간에 피부로 직접 느끼고 배운 다양한 실전 노하우가 있으니 정확하고 예리한 분석력을 가졌다는 평을 받는 편이다.

▷현재 주로 담당하는 분야는 어떤 것들인지?
주택과 커머셜, 사업 비즈니스의 매매나 리스 등 전반적인 부분에 관여하고 있지만, 아무래도 업체를 대표하는 자리에 오래 있다 보니 주로 덩치가 큰 ‘투자 거래’를 주로 맡게 된다. 금액적으로 적게는 100만 달러부터 때로는 3000만 달러에 달하는 빌딩 거래를 주선하게 되는 경우도 더러 있다. 특히 요즘 같은 경우는 거래가 활발한 편이라 조금 분주하다.

▷거래가 활발하다는 건 ‘부동산 경기가 좋다’는 건가?
그렇다. 현재 워싱턴 지역은 계속적으로 인구가 유입되고 있는 상황이다. 인구가 유입 된다는 건 곧 주택과 건물 등에 대한 수요가 많다는 말이 될 수 있으므로 거래도 활발하고 경기도 좋다는 해석이 맞다. 다만 주택의 경우는 한정된 공급이 수요를 따라가지 못해 공급 부족 현상이 발생, 이로 인해 주택 가격이 자연스레 상승하고 매매 보다는 렌탈 마켓이 좀 더 활발한 게 특징이다.

▷그렇다면 ‘투자’하기에는 어떤 상황인가?
우선 투자와 투기부터 잘 구분해야 한다. 한때 분위기가 좋은 듯 해서 ‘돈 좀 벌자’는 투기심리로 무리해서 물건을 사면 결국 끝이 좋지 않은 경우가 대부분이다. 다음으로 주택이든 건물이든 투자의 기본은 ‘별 볼일 없는 물건을 싸게 사서 좋은 물건으로 만들어 팔 때 최대한의 차익을 남기는 것’이다. 이렇게 볼 때 사실상 현재 싸게 사는 것과 최대한의 차익 부분은 일부 포기해야 한다. 그럼에도 부동산 경기는 최소 10년을 유지하기 때문에 2013년부터 경기가 회복된 것을 감안, 적어도 2023년 정도까지는 이 경기가 유지될 것으로 내다보기 때문에 투자하기 나쁘거나 늦은 상황은 아니다. “무엇보다 투자는 타이밍이다.”

▷안정적이고 성공적인 투자에 대한 방법을 조언한다면?
가장 먼저 어떤 식으로 투자를 진행할 것인지 미리 계획을 짜고 방향을 설정한 후에 본격적인 매물 물색에 나서야 한다. 즉, 전문가와 함께 하든 홀로 하든 공부부터 해야 한다는 말이다. 투자의 유형도 여러 가지다. 주택이나 빌딩의 경우 ‘구입 후 고쳐서 파는 단기투자, 구입 후 살다가 서서히 고쳐 파는 장기투자, 구입 후 고쳐서 렌트 놔서 수입을 취하는 렌탈형 투자’로 크게 나뉘며, 땅의 경우 10년 후를 내다보고 시티나 카운티 웹사이트에서 어떤 흐름으로 개발이 진행되는 지 등을 연구·조사해 주로 장기투자로 움직이는 것이 일반적이다. 또한 이러한 과정에서는 반드시 자신에게 맞는 형태와 방식으로 진행하는 판단력과 창의적 노력이 요구된다는 점도 기억해야 한다.

▷판단력과 창의적 노력이라면 구체적으로 어떤 것인지?
부동산도 경제적 흐름에 따른 트렌드가 있다. 즉 주택에서도 부엌이냐 화장실이냐 등 어떤 부분에 대한 플립핑을 선호하는지, 커머셜의 경우 어떤 위치가 선호되고 있느냐 등 시기에 따른 대세가 있다는 것이다. 또 자신의 인컴에 따른 예산이나 건물 용도에 따른 인구밀집도 등도 고려 대상이다. 일례로 현재 자신이 가진 자산이 100~300만 달러의 은퇴자금이 전부인 사람이 일년간 얻을 수 있는 순수익만 보고 다운페이가 높은 물건을 무리해서 구입하면 되레 투자에 실패할 수 있으므로 다소 허름하더라도 저렴한 가격에 구입해 조금씩 관리해서 좋은 빌딩의 형태로 가꿔 나가는 것이 바람직하다. 반면 큰 투자회사의 경우 자산 회전을 위해 잘 가꿔진 건물을 3000만 달러의 비싼 가격이라도 시중 은행의 1% 이자보다는 렌트 수익이 낫다는 생각으로 구입할 수 있는 것이다. 중요한 한가지 팁은, 전문가는 당장의 렌트비가 얼마가 나오냐보다 어떤 렌터가 건물에 입주하느냐에 더욱 관심을 둔다는 점이다. 더불어 창의적 노력이란 물건 구입 후 건물을 가꿔나가는 부분에서 주차장을 정돈하고 라인을 긋고, 외벽을 색칠하고, 간판을 일률적으로 바꾸는 등 차후 판매할 때 구매자의 욕구를 자극할 수 있는 부분들에 지속적으로 관심을 쏟아야 한다는 말이다. 정리하자면 투자는 맞춤복처럼 각자 상황에 맞춰서 해야 한다는 것을 간과하지 말아야 한다.

▷한인 고객들에게 투자에 대한 팁을 준다면?
한인들은 지나치게 워싱턴 주변 지역만을 고집하는 성향이 있다. 현재 워싱턴 지역의 경우 빌딩 투자 순수익이 6%를 넘지 못하지만 조금만 외곽으로 눈을 돌려 동으로 애나폴리스, 서로 윈체스터,
남으로 프레드릭스버그·리치먼드·버지니아 비치, 북으로 볼티모어 지역의 경우 빌딩 투자 시 순이익이 현재 7%를 넘는다. 사실 건물을 사면 매일 들를 것 같지만 막상 매니지먼트를 맡기고 한 달에 한두 번 들르는 게 전부인 경우가 많다. 또 한인들은 공동투자 즉 동업에 꺼려하는 경우가 있는데 정확하게 투자회사를 설립해 정관을 만들고 정해진 규칙에 따라 운영, 전문 경영인을 두고 이익분배를 한다면 큰 문제가 되지 않는다. 주로 베트남이나 중국인들은 이를 통해 큰 이익을 보는 경우가 많다. 사실 3000만 달러 물건을 혼자 사기는 힘들지만 10명이 투자하면 서로에게 그만큼 많은 이익이 돌아가고, 워싱턴 지역 같은 경우는 아직도 인구가 늘어남에 따라 부동산이 상승할 수 밖에 없는 구조를 가지고 있으므로 이런 기회를 한인들이 많이 활용했으면 좋겠다.

▷마지막으로 한인들에게 하고 싶은 말은?
집은 8~10년에 한 번, 사업체는 5년에 한 번씩 거래를 하는 게 일반적이다. 이 주기를 10년 주기인 경제 사이클에 잘 대입해 살리면 ‘위기가 곧 기회가 되는 또 하나의 부동산 절대법칙’에 따라 투자에 성공할 수 있다. 또한 제대로 된 노하우를 가진 전문가를 선택하는 것은 아무리 강조해도 과하지 않다. 하나 더 덧붙이자면, 현재 한인 이민 1세대가 운영하던 사업체가 전반적으로 고전을 면치 못하고 있는데 이는 영세성을 벗어나 현재의 사회적 흐름에 맞춰 변화해야 한다는 점을 강조하고 또 강조하고 싶다. 인터넷과 여러 매체를 통해 새로운 메뉴를 개발하고 고정관념에서 벗어나 딜리버리를 하고, 광고비를 아끼지 말고 온라인 마케팅으로 주문을 받는 등 시대 변화에 맞춰 나아가야 한다. 마지막으로 1.5세대와 2세대에는 더 이상 한인 1세대의 사업이 관심 밖인 만큼 미국민들의 마음을 살 수 있는 사업체로 탈바꿈하는 지혜가 절대적으로 필요한 시점이다.