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주택감정, 필수에서 옵션으로 간다

Author
admin
Date
2017-09-18 19:35
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향후 주택 거래시장에서 주택감정(home appraisal) 절차가 선택사항으로 바뀔 수 있다는 전망이 나오고 있다.

양대 국책모기지기관 프레디 맥과 페니 매이는 이미 지난 6월 ‘부동산 검사 면제(Property Inspection Waivers)’를 발표, 9월 초부터 일부 조건에 부합하는 주택 거래의 경우 주택감정 절차를 생략할 수 있도록 하고 있다. 주택감정은 거래 주택의 가치를 산정하는 절차로, 모기지 융자의 필수요소로 간주돼 왔다. 홈 인스펙션과 혼동되기도 하지만, 주택 안팎의 결함을 찾아내는 홈 인스펙션이 주로 바이어의 주택 선택 여부에 영향을 주는 반면, 주택감정은 현실적인 주택가치를 산정해 모기지 렌더의 융자결정에 결정적인 역할을 한다. 두 절차 모두 바이어와 바이어의 모기지 렌더를 보호하기 위한 절차이기 때문에 바이어가 비용을 부담하는 것이 관례다.

바이어-셀러-모기지렌더 사이에 국책모기지기관이 끼여드는 이유는 지난 2008년 주택위기 이후 이들 기관이 주택시장의 절대강자로 등극했기 때문이다. 두 기관은 민간 주택융자의 90% 이상을 보증하기 때문에, 사실상 모기지 시장 뿐만 아니라 전체 주택 시장을 통제하는 역할을 맡고 있다. 국책모기지기관을 관할하는 연방도심주택개발부(HUD)와 연방주택금융청(FHFA) 등은 주택시장의 불필요한 규제와 절차를 걷어내면 효율이 증가한다고 생각하고 지속적으로 규제개혁작업을 벌여왔는데, 일부 주택감정 절차 또한 불필요하다 판단한 것이다.

두 기관은 수십년 동안의 주택감정 데이타 자료를 보관하고 있다. 페니 매이의 경우 2300만채 이상의 주택거래 데이타를 토대로 주택감정 자동검증 시스템을 구축했다. 바이어가 굳이 300~900달러에 달하는 주택감정비용을 치르면서 주택감정을 받을 필요가 없다고 판단했다.

물론 모든 주택 거래에 주택감정이 사라지는 것은 아니다. 페니 매이의 경우 싱글하우스, 투자용 주택, 콘도에 대해서 허용하고, 코압 및 다세대 주택, 매뉴팩처드 주택은 허용하지 않고 있다. 프레디 맥은 투자용 주택 등은 배제하고 에쿼티가 최소 20% 이상 주택에만 허용한다. 신규주택 매입 융자시 20% 이상 다운페이먼트, 재융자시에는 20% 이상의 에쿼티를 요구하는 셈이다. 20% 에쿼티 규정은 주택감정 미비로 인해 발생할 수 있는 만약의 손실을 감당할 수 있는 금액으로 본 것이다.

프레디맥은 페이 매이보다 약간 더 까다로운 규정을 지니고 있다. 100만달러 이상 고급주택의 경우 주택감정을 필수로 규정하고 있으며, 계약서, 인스펙션, 셀러스 디스클로저 서식을 통해 렌더가 ‘매우 불리한 주택 조건 정보(adverse physical property conditions)’를 확인했을 경우에도 주택감정절차를 거쳐야 한다. 주택감정은 바이어와 바이어의 모기지 렌더를 보호하기 위한 절차이지만, 모기지 렌더들도 큰 반대를 하지 않고 있다. 모기지은행가연합회(MBA)의 데이빗 스비븐스 상임대표는 “국책모기지기관의 자동 주택감정장치는 모기지렌더들의 목적을 충족시켜 준다”고 밝혔다.

부동산중개인들도 이같은 흐름을 내심 반기고 있다. 부동산중개인 입장에서 주택감정절차는 안팎으로 번거롭기만 했었다. 전국부동산중개인연합회 NAR의 최근 보고서에 의하면 주택감정이 모기지 융자와 함께 클로징을 늦추는 최대 원인이었다. 보고서에 의하면 주택감정에 10일 정도의 시간이 소요됐다.

물론 주택감정사(appraiser) 업계에서는 극심하게 반발하고 있다. 주택감정사 업계 최대 이익단체인 주택감정연구소(Appraisal Institute) 측은 “융자업계는 물론 부동산 업계 전체를 끝모를 심연으로 추락하게 만드는 조치”라며 “다른 모든 주장을 용인하더라도 도대체 모기지 렌더가 거래 주택의 내부를 들여다 볼 수 없게 만들었다는 점은 모두의 불행”이라고 지적했다.

하지만 부동산거래시장의 역학 구조상 가장 세력이 미약한 주택감정사 업계가 밀릴 수밖에 없을 것이라는 평가가 나오고 있다. 바이어 입장에서 국책모기지기관의 컴퓨터 자동계산 감정가에 불만이 있다면 자기 비용 부담으로 주택감정절차를 밟을 수 있지만, 실익은 크지 않을 것으로 보인다. 주택가치 산정은 이미 셀러의 리스팅 가격 산정시 결정되는 것이며, 주택감정은 모기지를 얻기 위한 절차적 수단이기 때문에, 모기지 보증 최종권한을 지닌 국책모기지기관의 컴퓨터 감정가를 거스르기는 힘들다.